Un récent jugement du TA de Dijon (17/01/23, n° 2100821) rappelle qu’il convient de porter une attention particulière à la répartition opérée entre la valeur du terrain (non amortissable) et celle de la construction (amortissable).
En l’espèce, une société soumise à l’IS avait retenu une quote-part de terrain égale à 15% du prix d’acquisition d’un bien situé à Paris 8e (72 avenue Victor Hugo). A la suite d’un rejet de comptabilité, l’administration a estimé que le terrain devait au contraire être évalué à 50% de la valeur de l’ensemble. Elle a en conséquence reconstitué le bénéfice de la société en réintégrant les amortissements déterminés en application de ce ratio.
Pour fonder son redressement et la valeur de 50% retenue, l’administration mettait en avant 7 « comparables » du secteur de l’Etoile dont l’examen des bilans mettait en évidence des valeurs de terrain comprises entre 45% et 68% : 61 rue des Belles Feuilles, 116 bis avenue des Champs Elysées, 50 avenue Montaigne, etc.
Les juges donnent finalement tort à l’administration fiscale en estimant que les comparables n’étaient pas… « comparables » (en termes de type de construction, de surfaces et de possibilités d’agrandissement).
Même si la société s’en sort bien au cas présent, ce jugement est l’occasion de rappeler qu’il convient de porter une attention particulière à la valeur attribuée au terrain en cas de location meublée (le raisonnement s’applique aussi aux LMP et LMNP). Il est en effet très fréquent d’entendre qu’à Paris 15% ou 20% « ça passe » alors que la valeur du foncier vaut souvent plus et que ce pourcentage peut fortement varier d’un bien à l’autre selon les caractéristiques du bien immobilier. Les valeurs de terrain peuvent également fortement varier d’une région à l’autre.
En cas de contentieux, il ne faut pas hésiter à remettre en cause les comparables proposés par l’administration fiscale et à en proposer d’autres plus pertinents. Ce cas de figure se rencontre également en matière de droits de donation, de succession ou d’IFI lorsque l’administration fiscale essaie de rehausser la valeur des biens déclarés par les contribuables. On constate malheureusement régulièrement qu’elle prend certaines « libertés » dans le choix des comparables opposés au contribuable (exemple : comparer un studio au 1er étage avec un appartement au 6e avec ascenseur, vue tour Eiffel).
